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真羡慕!海曙这个小区12年来,没涨过物业费!业委会主任说,秘诀就是…




真让人羡慕!

海曙区古林镇盛园社区

 盛世华城小区 


自交付至今以来

物业费

高层住宅1.8元/㎡/月

多层住宅0.6元/㎡/月

近12年,从没有涨价!

曾经这里矛盾重重

但现在完全改变了

社区、业委会、物业的关系非常好!

这是怎么做到的?


自交付至今近12年来

小区物业费从未涨价


  社区服务中心的2楼,是盛世华城业委会办公室所在地,70周岁的业委会主任项黎明的办公桌上,收录了包括“业主代表大会签到表”、“议案表决书”、“业主代表名册”、“收支情况公示表”、“共用部位、共用设施设备收支情况公示表”、“业委会工作报告”、“业主大会议事规则”、“小区业主管理规约”等一系列工作材料,记者抵达时,他正对这些材料做整理。


  这是项黎明当业委会主任的第7年,从2012年选出第二届业委会,他开始担任主任以来,项黎明把这份“志愿”工作,当成了自己的事业对待。

  盛世华城交付于2007年12月,是奥克斯地产集团作为房产开发的第一个楼盘,2009年9月,第一届业委会成立,每三年一届。


  小区共有1344户业主,另有42户商铺,从交付起至今,高层住宅的物业费为1.8元/㎡/月,多层住宅为0.6元/㎡/月,近12年过去,从未涨过价。

  来自物业的数据显示,2018年当年的物业费收缴率达到了90%以上!



然而,

一切并不像我们所看到的这般简单,

在2012年以前,

这儿也曾是一个矛盾重重的小区……


业委会主任上任后

提出“两不打”要求


  “当时,社区、业委会、物业的关系并不是很和谐”,项黎明介绍,自交付至2012年,因地势较低,小区的地下车库经常进水,环境卫生也做得不理想,各种小问题一堆,久而久之,业主就对物业不满意,开始拒交物业费。

  作为代表业主意愿的业委会,认为物业只知道收取物业费,管理不善,服务不好;

  物业则认为,业委会和社区居委会,对于物业的工作不够支持,做得很无力;

  而社区方面觉得,业委会与物业对于社区提供的意见和监督都不接受,因此,社区也管不了。

  “结果就是,物业费越来越难收,小区越管越乱,当时的耐森物业(现在被‘万科’收购)一度提出要退出小区,社区也基本同意了,2012年12月,连退出的公示都张贴出去了。”项黎明回忆。


  当年,业委会改选,已退休的项黎明因群众基础较好,一下子被推选为业委会副主任,而随着业委会工作越发难做,当时的主任也辞职了,项黎明只能赶鸭子上架,当上了第二届业委会的主任。

  那是矛盾尤其突出的一年,既然上任了,项黎明就决定尽己所能地做出一番“改革”。

  他提出了“两不打”的要求:

  一、不打折,不管业主对物业有多么不满意,都不允许物业费打折,项黎明认为,打折是对全额缴纳物业费的业主的不公平,“业主可以提出意见,物业慢慢改,但物业费必须全额上缴”;


  二、不打架,无论各方之间的矛盾有多深,意见有多大,都不允许在小区内打架。


“菲特”让小区多方关系迎来转折

3年,他们做成第一件大事


  2013年,一件大事的发生,彻底改变了小区。

  因盛世华城地势较低,西侧紧挨着藕缆桥河,当时强台风“菲特”来袭,河水猛涨,小区积水的排水管成了“进水管”,导致河水倒灌进来。同时,小区车库出入口道路设计过低,标高仅为2.3米,雨水从路面窨井口倒灌上来,全流进了地下车库……


  “菲特”是10月6日晚上来的,到了10月9日,地下车库积水已经将近2米高!对于这段记忆,项黎明怎么都忘不了。

  5号车库是小区最大的地下车库,有450个车位,更要命的是,整个小区的电力设备、供水泵(高层)、消防系统全部被淹,全小区停水四天,停电五天,最高的23层业主还得一路往上爬楼梯……整个小区损失1000多万元!



  “那时候,我们和物业、社区以及广大业主,一起抗台5天5夜,很多人连家都没回,也就是那5天5夜中,大家互相换位思考,开始对各自的难处有所了解和体谅,懂得了原先为什么会存在矛盾,而且大家并不是不想做事,而是没有沟通协调好,才有了此前的恶性循环。”项黎明说。


  面对“惨状”,他们决定摒弃前嫌,在接下来的3年中,认真治理“水”的问题。

  业委会立即向区、镇两级政府及当时的鄞州区住建局申请,对5号车库的三个出入口进行改造,并由政府联系了开发商奥克斯地产集团,经过多次协商,由开发商出资对小区车库出入口进行改造。



  紧接着,业委会又对另外7个车库的进出口进行了翻坡改造,保证小区地面的积水不会流到地下车库去。

  之后,又联系物业在小区西边藕缆桥河边修筑防水墙130米,并在河边新建一座翻水站,“发大水时,只要关上闸门,就可以将小区的水排出去,做到只出不进。”项黎明说。

  因此,最直接的效果就是之后有台风带来大量降雨时,小区8个地下停车库一点积水都没有,地面几乎都是干的。



小区还有文明楼

被来考察的江苏代表运用到当地


  这件大事的完成,让社区、业委会、物业及业主等多方关系好了不少,物业也没有退出小区,而是继续和大家一起,做起了一件又一件实事。

  其中最有名的,当属小区10幢高层住宅创建的文明楼工作。


  这10幢高层的一楼设有大堂,2014年之前,大堂墙面砖脱落严重、停满了电动车、牛奶箱乱放,甚至连走路的过道都没有,环境可以说得上是“脏乱差”。

  “当时借着其中两幢楼的墙面砖改造,就有业主提出来,要不要顺势将大堂美化一下,将电动车统一停放至一处,在空出来的大堂里,摆上沙发,墙上挂好字画、刺绣,再放一些花花草草,我们觉得这方案可行,于是就着手做了。”项黎明介绍。


  接着,每幢楼就分别成立了以3-5个人牵头的文明楼创建小组,根据整幢楼内业主反映的要求,确定风格,自行规划、设计、集资、购买、布置,对所在大楼的大堂进行打造,再联系物业贴上地砖、安装防盗窗。



  当记者走进这10幢高层的大堂内,一眼望去,花木绿意盎然,桌椅古色古香,各具特色,还纷纷取名“文明楼”、“和谐楼”、“富强楼”还有个别高层制定了业主公约,约定“大堂内不准乱堆杂物,不准停放任何车辆”。


  平均每户只需花费两三百元,就能迎来这样的改变,高层业主们很开心。沙发、桌椅的布置,也给了居民很好的交流场所,有助于和谐邻里关系的形成。



  “想起以前连走路通道都没有,甚至有消防隐患,真是后怕啊!现在好了,只要没事,我就会来大堂坐坐,找邻居聊天儿、唠家常……”居民张阿姨说。


  项黎明告诉记者,前年,江苏省淮安市清江浦区的人大常委会主任、政法委书记、住建局局长等一行人,带着一些街道主任来考察,看到文明楼后很感兴趣,回去后便在清江浦区的一小区,也创建了文明楼,成为了江苏第一个有文明楼的小区。


小区里的大事小事

最终都由全体业主说了算


  此外,这几年小区又接连完成了荷花池、中庭广场、围墙铁栏杆、东北进出门岗、中庭健身器材配置、屋顶修复、天窗更换、监控系统、小区进出道路、标准篮球场的改造,其中篮球场的竣工,令诸多业主大为赞叹。

  项黎明告诉记者,原先的篮球场并不标准,仅有半个,且也因为地势的关系,一下雨就成了池塘,利用率低,去年他们将球场提高了60厘米,并且扩大,如今成了一个可供业主****前来运动的标准篮球场,获得了众人点赞。


  通过努力,去年9月,盛世华城业委会被评为“2017年度物业创星级活动先进业委会”、 “幸福社区先进单位”。

  就在记者采访时,万科物业的经理邵华杰拿着一份材料,前来请项黎明签字,原来,业委会规定,凡是2000元以上的支出都需经过审批,只有走完正规流程物业方可办事。

  不过,在项黎明桌上的文件中,记者发现,连956.4元的篮球场射灯、950元的门禁系统的主机读头的更换申请,都递交到了业委会。


  “当然需要签字呀,我们公司规定,所有项目都要经过业委会盖章确认。”邵华杰说。


  从当初几近退出小区,到如今和业委会、社区的和谐关系,邵华杰称,一切工作的推进,离不开三方的共同努力,“如果业委会不认可,我们做得再到位,也没用。”邵华杰表示。


  项黎明也这么认为,他说:“业委会就不是一个决策机构,而是广大业主的执行机构,真正对小区事务作出决定的,只有全体业主。在多方关系中,业委会需要监督、指导物业工作,而物业要服务业主,业委会和物业一并接受社区居委会的监督和指导,当然,也接受业主的监督。”

  这也得到了盛园社区书记杜丙有的认同,他认为,小区管理得好,社区、业委会、物业这三驾马车必须方向一致;其次,业委会成员一定要团结,而且不能有私心;再者,业委会做任何事,程序一定要到位,凡事按规章制度做。

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